Et nesten hundre år gammelt lovdokument har i høst skapt trøbbel i et villastrøk i Drammen. Eieren av en verneverdig jugendvilla ønsker å bygge to nye boliger på tomta, til store protester fra naboene. De lurer blant annet på hvorfor saken ikke har blitt behandlet i formannskapet i kommunen.
For i et lovdokument knyttet til huset, en såkalt servitutt, står det følgende:
«Kjøperen forplikter sig og ettefølgende eiere av tomten til: 1) Å la legninger til hus og gjerde approbere av borgermester og formannskap og ikke senere uten de samme myndigheters tillatelse forandre bebyggelsen eller ha nye hus oppført på tomten».
Med andre ord: det skal ikke bygges boliger på tomten uten grønt lys fra ordfører og formannskap.
Problemet er bare et at ingen av landets eksperter kan si om dokumentet fra 1924 fortsatt gjelder.
Full forvirring
– Konflikten som nå foregår i Drammen er ikke enestående. Hvert år havner titalls slike saker i det norske rettssystemet, sier forsker Helén Elisabeth Elvestad som nylig forsvarte doktorgraden ved NMBU.
Saken er nemlig den at såkalte servitutter egentlig tilhører en tid hvor det ikke fantes offentlige områdereguleringer, slik som dagens Plan- og bygningslov. Servituttene fra den gang er private avtaledokumenter, og kan i enkelte tilfeller være i fullstendig motstrid til bestemmelsene i dagens offentlige lovverk.
Hvilken lov er det da som gjelder? Plan- og bygningsloven, eller servituttet som er en privat avtale fra gamledager?
– Det er et spørsmål det ikke finnes noe klart svar på, konstaterer Elvestad. Det er nemlig ikke gitt at dagens Plan- og bygningslov har forrang.
Uforutsigbart system
I arbeidet med avhandlingen har Elvestad gjennomført intervjuer med personer innenfor utbyggingsbransjen og saksbehandlere i Oslo kommune. For det er særlig fortettingen som foregår i norske by- og tettsteder som bringer disse konfliktene for dagen.
– Lovverket og plansystemet forholder seg ikke i tilfredsstillende grad til hvordan planlegging og utbygging foregår i praksis, skriver hun i studien.
NMBU-forskeren peker på at ansvars- og rollefordelingen i håndteringen av servituttene er uoversiktlig, og etterlyser en opprydding i prosess og lovverk.
– Selv om vi har en offentlig styring, er dagens planlegging i stor grad initiert av private interesser knyttet til eiendomsutvikling, hvor den økonomiske motivasjonen er rådende, påpeker hun.
Utbyggere satser på at rettigheten ikke blir oppdaget
I studien finner hun at informasjonen om servituttene er vanskelig tilgjengelig og tidkrevende å finne. Dette vet også utbyggerne:
– Vi har kjøpt mange eiendommer med slike servitutter og det er dels i håp om at ingen naboer skal ta seg bryet med å sjekke det, svarte en av representantene for utbyggingsbransjen som deltok i undersøkelsen.
Til Drammens tidene forteller byplansjef Heming Herdlevær at kommunen ikke var gjort kjent med servitutten før tillatelse ble gitt for boligprosjektene på tomta.
– Det er helt klart at en del utbyggere operer i gråsonen ved at de ikke forholder seg til slike servitutter, sier Elvestad.
Men når servitutten først ligger på bordet i slike saker er også utbyggerne opptatt av at det må finnes en bedre løsning, forteller hun, ettersom det i dag er vanskelig å spå utfallet av slike saker før retten har sagt sitt.
Ser til Sverige
Som en oppfordring til opprydding av lovverket presenterer hun tre endringsforslag i avhandlingen.
– Det er ikke snakk om store rettslige endringer. Men relativt små justeringer av lovverket kan ha stor betydning i praksis, påpeker Elvestad.
For det første mener hun at informasjonen om servituttene, og tilgang til servituttene, må forenkles: Lovdokumentene bør ifølge NMBU-forskeren digitaliseres, og gjøres tilgjengelig med en klikkbar lenke i Kartverkets grunnbok, hvor alle eiendommer som er tinglyst er listet med informasjon om eiendommen.
Elvestad har også latt seg inspirere av det svenske systemet og foreslår basert på dette å innføre en bestemmelse om at servitutter eldre enn 50 år, faller bort dersom rettighetshaver ikke aktivt bekrefter at han eller hun ønsker å beholde dem.
– Nødvendig med lovendring
Men disse forslagene løser ikke fullt ut utfordringene knyttet til forholdet mellom strøksservitutter og reguleringsplaner, påpeker hun i studien. I tilfeller hvor det er motstrid mellom servitutten og reguleringsplanen vil det fortsatt være usikkert om servitutten kan hindre ønsket utbygging.
– Jeg mener derfor at det bør gjøres en endring i servituttloven § 7, som går ut på at motstrid mellom servitutt og reguleringsplan skal være et tilstrekkelig, alternativt vilkår for avskiping.
Enkelt forklart er avskiping en form for ekspropriasjon av servitutter, der servitutten opphører mot erstatning.
– Dette vil gjøre dagens håndtering mer forutsigbar.
Kan ikke de gamle servituttene bare fjernes?
Det kan være nærliggende for en lekmann å tenke at så gamle lovdokumenter bare skal kunne fjernes, og vike for moderne områderegulering.
– Nei, det er ikke en mulighet. De kan i alle fall ikke bare fjernes med et pennestrøk uten at det er noen form for erstatning. Det er jo tross alt en god del økonomiske verdier i spill i disse sakene.
– Men jeg håper funnene i avhandlingen min bidrar til å skape en diskusjon for å få til en endring av situasjonen slik den er i dag.
Referanse:
Elvestad, H. E. Strøksservitutter i fortettingsprosjekter. Utfordringer og endringsforslag. Doktorgradsavhandling ved Norges miljø- og biovitenskapelige universitet. 2018.