Energioppgradering kan forsterke ulikheter i boligmarkedet

Energieffektivisering er en viktig del av det grønne skiftet i Europa. Energioppgradering kan gjøre boligene varmere, redusere belastningen på strømnettet og beskytte husholdningene mot framtidige prissjokk.

Fordelene er åpenbare. Likevel er det nødvendig å stille spørsmål om hvem som har råd til å være med på det grønne skiftet.

Det europeiske forskningsprosjektet ReHousIn viser at dette blir et stadig viktigere tema i Europa.

Hvorfor oppgradere boliger?

Energioppgradering kan omfatte bedre isolasjon, nye vinduer og mer effektive oppvarmingssystemer. Det er flere gode grunner til å oppgradere:

• Varmere og mer komfortable boliger. Bedre isolasjon, vinduer og oppvarmingsløsninger kan gi bedre bokomfort og lavere energibruk.
• Mindre belastning på strømnettet. Mer energieffektive boliger bruker mindre strøm når forbruket er på sitt høyeste. Det kan lette belastningen på strømnettet på svært kalde dager.
• Mindre sårbarhet for prissjokk. En bolig som trenger mindre energi, er mindre utsatt når energiprisene stiger. Det kan fungere som en buffer mot framtidige prissjokk.
• Bedre beredskap. Boliger som holder godt på varmen, trenger mindre energi hvis energiforsyningen blir forstyrret eller etterspørselen plutselig øker. Det kan gjøre både boligene og strømnettet mer robuste.

Energioppgradering handler imidlertid ikke bare om energi. Det er også et boligspørsmål.

Når oppgradering presser folk ut

Rundt om i Europa har myndighetene innført tilskudd, skatteinsentiver, mål for oppgradering og, i noen tilfeller, minstekrav til energistandard i eksisterende boliger.

Frankrike, Italia og Spania har investert betydelig i ordninger for oppgradering. I Sveits har myndighetene støttet energioppgradering i flere tiår.

Slike ordninger kan redusere utslipp og energibruk. De kan også hjelpe husholdninger med å håndtere høye energikostnader – men de kan også skape nye problemer.

I land hvor det er vanlig at folk leier bolig, forekommer det ofte at utleierne velter kostnadene ved oppgradering over på leietakerne gjennom høyere husleie. I verste fall kan folk bli nødt til å flytte. Fenomenet har til og med fått et eget navn: renoviction. Altså når høyere husleie etter en oppgradering tvinger eksisterende beboere til å flytte.

I Sveits kan kostnadene ved oppgradering for eksempel lett overlates til leietakerne. Slik ettes klimamål opp mot målet om at folk skal ha råd til bolig.

Norges mer forsiktige tilnærming

Norske husholdninger er i stor grad avhengige av strøm til oppvarming. På de kaldeste dagene øker strømforbruket kraftig når folk skrur opp varmen. Det kan hjelpe å gjøre boligene mer energieffektive, men slike tiltak kan også øke boutgiftene.

Norge har støtteordninger gjennom blant annet Enova og Husbanken. Det har også blitt satset på varmepumper, smarte energisystemer og solkraft.

Energioppgradering bygger dessuten i stor grad på frivillighet. Det finnes ingen generell lovpålagt plikt for private boligeiere til å gjennomføre energioppgraderinger i Norge.

Det vil si at for de aller fleste i Norge er oppgradering fortsatt den enkeltes ansvar. Folk oppgraderer boligene sine for å få lavere strømregninger, bedre bokomfort, bevare boligverdien eller ta hånd om nødvendig vedlikehold.

Klima og beredskap spiller også inn, men det er gjerne ikke hovedgrunnen.

Støtteordningene er vanligvis ikke knyttet til inntekt. Det betyr at de som har mer penger, kunnskap og tid, står bedre rustet til å benytte den støtten som finnes. Og motsatt – husholdninger med lav inntekt kan ha mindre mulighet til å gjennomføre de oppgraderingene de ønsker.

Rapporten fra ReHousIn-prosjektet peker også på byråkratiske hindringer: Å søke støtte kan kreve mye papirarbeid og kompetanse. Det kan utgjøre enda en terskel for de som har færre ressurser.

Borettslagsmodellen kan gjøre oppgradering enklere

Flere borettslag i Oslo er blant casene som er undersøkt i ReHouseIn-prosjektet. Den norske borettslagmodellen innebærer en annen måte å organisere oppgraderinger på.

I et borettslag eier og forvalter beboerne bygget sammen. Styret tar seg av den daglige driften, mens beboerne må godkjenne store prosjekter på generalforsamlingen.

Borettslaget tar som regel opp lån til arbeidet. Beboerne betaler lånet ned gjennom de månedlige felleskostnadene.

Denne organiseringsformen kan gjøre store prosjekter lettere å gjennomføre. Den gjør også at beboerne selv styrer hele prosessen.

I casene fra Oslo som ble studert i ReHousIn, hadde beboerne investert i fasadearbeid, isolasjon, nye vinduer og solcellepaneler.

Men heller ikke alle borettslag har samme kapasitet til å handle.

Størrelse og organisering har betydning

Mye tyder på at det er de største borettslagene som er best rustet til å gjennomføre store og kostbare prosjekter. I Oslos tilfelle ligger de største borettslagene øst i byen. Størrelsen kan gi dem bedre kapasitet til å organisere store oppgraderingsprosjekter.

De kan ha erfarne styrer, ansatte eller eksterne rådgivere.

Mindre borettslag kan mangle kompetansen og kapasiteten som trengs for å planlegge og gjennomføre store prosjekter. Situasjonen er enda mer krevende for eierseksjonssameier. De står overfor de samme behovene for rehabilitering og oppgradering, men mangler borettslagenes organisatoriske rammer og økonomiske sikkerhetsordninger.

Felles bygg, ulik økonomi

Det finnes en annen utfordring innad i hvert borettslag.

Beboerne deler kostnadene ved oppgraderingen. Men de har ikke nødvendigvis like god råd.

I et borettslag kan noen ha kjøpt boligen for flere tiår siden og nå leve på en beskjeden inntekt. For en eldre beboer med en verdifull bolig, men lav inntekt, kan en økning i de månedlige felleskostnadene være vanskelig å håndtere. Andre i det samme borettslaget kan være unge familier med store boliglån eller husholdninger som nylig har kjøpt dyre leiligheter, og som derfor er sårbare for økte boutgifter.

Styremedlemmene er klar over dette.

Et styremedlem beskrev hvordan styret gang på gang regnet på hva hver investering ville bety for beboernes månedlige felleskostnader. Spørsmålet var ikke om bygget skulle oppgraderes, men hvordan det kunne gjøres uten å legge for stort press på folks økonomi.

Kostnaden ved å la være

Det er ofte bred støtte til å gjennomføre energioppgraderinger. Men styrene har også et ansvar overfor beboere som kan få problemer med høyere felleskostnader. Det skaper et vanskelig paradoks.

Energioppgradering kan skape økonomisk press, men motsatt kan også det å la være skape mer ulikhet på sikt.

Husholdninger i boliger som fortsatt er lite energieffektive, er mer utsatt for høyt energiforbruk og framtidige prisendringer. Det kan også bli dyrere å oppgradere senere dersom europeiske energiregler blir strengere, eller Norge innfører flere av dem.

Dette er en utfordring over hele Europa. Enten man gjennomfører tiltak eller ikke, står man i fare for å svikte de mest sårbare husholdningene.

Energipolitikk er også boligpolitikk

Norge står overfor et valg.

Hvis energioppgradering fortsatt i stor grad skal være frivillig, vil framgangen avhenge av hva den enkelte boligeier, eierseksjonssameiere og borettslag har råd til og klarer å organisere.

Hvis det innføres strengere regler, kan kostnadene legge langt større press på husholdninger med stram økonomi.

Løsningen er neppe bare å gi flere tilskudd til alle.

Energi- og boligpolitikken må ses i sammenheng. Støtten bør ta hensyn til hva folk har råd til, og det må bli enklere å få teknisk hjelp. Tiltakene må også åpne for mer omfattende oppgraderinger uten at det blir for dyrt å bo.

Kan Norge lære av Europa?

Østerrike er ett eksempel. Landet fører en politikk hvor støtten til oppgradering av selve bygningene kombineres med hjelp til husholdninger som trenger det.  Ordningen Sauber Heizen für Alle har for eksempel gitt husholdninger med lav inntekt som eier og bor i egen bolig, tilskudd til å bytte ut fossilbaserte varmesystemer med klimavennlige alternativer.

Frankrike har valgt en annen vei. Gjennom MaPrimeRénov’ har landet gått fra skatteinsentiver til direkte tilskudd til boligeiere som bor i egen bolig og til utleiere. Målet har vært å redusere kostnadene i startfasen av oppgraderingen, særlig for husholdninger med lav inntekt, og å prioritere de minst energieffektive boligene.

Ingen av landene har en perfekt modell.

I Østerrike strever man fortsatt med en fragmentert gjennomføring. I Frankrike har ordningene møtt politisk motstand og det har vært problemer med å nå målene for energioppgradering.

Begge eksemplene viser at ordningene må være målrettede, tilstrekkelig finansiert og enkle å bruke. Men det viktigste er at de også viser at sosiale og klimamessige mål ikke trenger å stå i motsetning til hverandre.

For Norge handler utfordringen ikke bare om å gjøre boliger mer energieffektive. Det handler også om å sørge for at husholdningene som har vanskeligst for å betale for det grønne skiftet, må få støtte til de nødvendige tiltakene.

Slik kan Norge gjøre boligene grønnere uten at det skapes større ulikhet.

Kilder:

• National report on the regulatory system of environmental and energy policies: Norway
• Case study report: Oslo 
• Comparative Report on the Regulatory Systems of Environmental and Energy Policies

Artikkelen er skrevet av professor Roberta Cucca, førsteamanuensis Anne-Kristine Kronborg og forsker Rebecca Cavicchia ved Institutt for by- og regionplanlegging ved Norges miljø- og biovitenskapelige universitet.