Ved å bruke en innovativ blanding av velferdsøkonomi, spillteori og atferdsøkonomi analyserte Anders Eika hvordan eiendomsutviklere samarbeider i Norge, og faktorene som hjelper og hindrer et slikt samarbeid.
Det er ofte flere ulike firmaer som jobber side ved side for å utvikle eiendommer til bolig, kontorer, kafeer, butikker og så videre. Disse eiendomsutviklerne har en felles interesse i å utvikle et nabolag der det er enkelt å selge og leie ut eiendom til høye priser.
Selv om de er konkurrenter, er de positive til å samarbeide for å øke verdien av nabolaget de har felles. Vanskeligheter kan oppstå når noen av utviklerne blir interessert i å minimere risikoen og beholde mest mulig kontroll over egne prosjekter.
Denne forskningen ser på hvordan eiendomsutviklere samarbeider i Norge, hva som fremmer og hva som hindrer samarbeid.
Eika har studert de sosiale forholdene mellom utviklere og faktorene som påvirker beslutningene deres i situasjoner der det er vanskelig å beregne resultatene, og spurte: i) I hvilken grad samarbeider firmaer som utvikler urbane land i det samme området frivillig? ii) Hvordan påvirker beslutningstakernes heuristikk og skjevheter i hvilken grad utviklere samarbeider med hverandre? og iii) Hvordan skiller det sosiale og kulturelle grunnlaget for samarbeid i Norge seg fra andre land?
Komplekse prosesser som involverer mange aktører
Nyutvikling og omregulering av områder er viktig for en bærekraftig byvekst - men det er vanskelig. Tomter er dyre, og dette er kompliserte prosesser som involverer mange aktører, noe som gjør det vanskelig for ett enkelt selskap å gjenoppbygge et stort område. Når et firma utvikler en del av et område, øker markedspotensialet for å fortsette å utvikle andre deler av området. Det er dermed en tendens til at det er flere utviklere som er aktive i et stort ombyggingsområde.
Felles interesse
Utviklere har en felles interesse i å utvikle et nabolag de kan selge. Når utviklere investerer i attraktive elementer som gode offentlige rom og arkitektur, skaper de positive effekter for hverandre.
Samarbeid kan oppnås hvis de som drar nytte av de positive effektene fra et annet firmas investeringer kompenserer leverandøren, eller hvis flere firmaer foretar disse investeringene i fellesskap. Når man for eksempel markedsfører et nytt nabolag i et utviklingsområde, kan utviklere kompensere dem som investerer i markedsføring, eller de kan ha felles markedsføringsordninger.
Avgjørelsesprosessen opp mot spørsmålet om man skal samarbeide med konkurrenter er sammensatt, og det er ofte umulig å beregne en optimal strategi. Ved å endre detaljer i scenariet, undersøkte Eika hvordan detaljene i situasjonen påvirker tilbøyeligheten til samarbeid, og trekk som påvirker samarbeid, som tillit og rettferdighet.
Norske utviklere har større sannsynlighet for å samarbeide
Eika sammenlignet resultater fra norske spilleksperimenter med resultater fra lignende belgiske, nederlandske og engelske eksperimenter. Resultatene indikerer at norske utviklere er mer positive til samarbeid enn nederlandske og spesielt belgiske utviklere. Dette gjenspeiler det faktum at norsk utvikling og omregulering stort sett er markedsstyrt, og firmaene har muligheten til å utforme prosjektene sine i tråd med andre firmaer.
Få eksempler på samarbeid
Mens utviklere er positive til samarbeid med sine konkurrenter, fant forskningen få vesentlige eksempler. Bedrifter er ikke villige til å endre tidslinjer eller budsjetter for å imøtekomme samarbeid. Samarbeid er derfor i stor grad relatert til handlinger som ikke gjør at merkostnader påløper, for eksempel utveksling av informasjon eller foretak av fellesinvesteringer hvis de uansett måtte gjøre disse investeringene.
Innovativ tilnærming
Selv om det finnes mye litteratur om samarbeid mellom konkurrenter på andre felt og for andre bransjer, studeres det nesten ikke i utviklingsindustrien. Denne undersøkelsen bruker en innovativ blanding av ledelsesvitenskap, velferdsøkonomi, spillteori og atferdsøkonomi for å analysere by- og eiendomsutvikling.
Samarbeid fører til mer effektiv byutvikling
Forskningen konkluderer med at en større grad av samarbeid mellom utviklere innen utviklings- og omreguleringsområder vil gi prosjekter som er mer effektive. Kommuner bør bestemme tempoet i disse områdene og påta seg å organisere et slikt samarbeid.
Disse funnene tar oss et skritt nærmere bedre byer og en mer effektiv byutvikling, samtidig som de presenterer en ny og spennende måte å kombinere økonomi og psykologi med byutvikling på.
Forskningen ble støttet av Husbanken.
__________________________
Anders Eika forsvarer avhandlingen Samarbeid og konkurranse i bytransformasjon den 12. juni i NMBUs Festsal og via Zoom. Se arrangementssiden for detaljer.