Spøkelser i kartet og dagens «ghostbusters»

Formålet her er å gi et kort innblikk i spøkelser vi finner i ett av disse registrene; i matrikkelen. Dette vil vi gjøre ved å si litt om matrikkelen, om spøkelsene slik vi finner de i dag. Men først er det nødvendig å gå tilbake i tid for å forstå hvor disse spøkelsene kommer fra.

Opprinnelsen til begge de to hovedbestanddelene i vår eiendomsregistrering går tilbake til 1600-tallet, med røtter enda lengre tilbake i tid. Forgjengeren til dagens matrikkel ble etablert i 1665, et register vi i dag omtaler som «Den gamle Matrikkelen». I 1838 ble matrikkelen fra 1665, erstattet med en ny matrikkel, som historisk omtales som «Den nye Matrikkelen». Med revisjoner underveis bestod denne matrikkelen helt fram til det, som ledd i delingsloven av 1978, ble etablert et nytt objektregister. Dette registeret inneholdt grunneiendommer, adresser og bygninger og ble omtalt som GAB-registeret. Kartet ble gitt betegnelsen digitalt eiendomskartverk, forkortet til DEK. Det var først ved delingsloven vi fikk et ensartet regelverk for hele landet, med krav om kommunal innmåling, koordinatfesting og kartlegging ved opprettelse av nye eiendommer. Før dette ble nye eiendommer på landsbygda kun beskrevet og merket av lekmenn, uten innmåling og kartlegging. I 2010 ble delingsloven erstattet av lov om eiendomsregistrering. I denne loven er den gamle terminologien tatt i bruk. Blant annet omtaler vi loven som matrikkelloven, og objektregisteret som matrikkelen. Matrikkelen er et register med kartet som en viktig basis. I dette kartet er det flere ti tusen spøkelser.

Viktig informasjonen om alle eiendommer

Kartet er tilgjengelig via kommunale web-løsninger og en felles kartportal levert av Kartverket som heter Se Eiendom. Gjennom kartet kan vi søke oss frem til huset vårt, en eiendom vi ønsker å kjøpe, eller kanskje vi ønsker å finne ut hvor stort huset til naboen egentlig er. Ved hjelp av adresser eller et matrikkelnummer (et nummer som alle eiendommer i Norge har), kan vi søke oss rundt. Matrikkelen gir mye og nyttig informasjon. Matrikkelen gir informasjon til deg og meg, til de som jobber med saksbehandling i kommunen, til profesjonelle aktører og andre som ønsker seg informasjon. For eksempel om hvor stor en eiendom er, hvor går grensene, hvor mange bygninger er det på eiendommen for å nevne noe. Matrikkelen er viktig for eiendomsmeglerne og for at kjøp og salg av eiendom skal gå så greit som det gjør i Norge. Målet er at matrikkelen skal inneholde denne viktige informasjonen for alle eiendommer. Dessverre gjør den ikke det. Noen ganger når vi søker etter en eiendom så kommer den ikke opp. Den finnes ikke i kartet. Søker vi på adressen vil vi kanskje komme til huset, men det vil ikke være noen streker i kartet som viser hvor eiendommen er. Streker som skal vise hva som er din hage og hva som er naboen sin. De er som spøkelser. Vi ser dem ikke. Ofte er de gamle og informasjonen som skal beskrive grensene er vanskelig å forstå. Noen ganger er det vanskelig å finne dokumentasjon i det hele tatt.

Det er flere måter å eie fast eiendom på og det er flere ulike typer eiendommer. Her skal vi se på to typer eiendommer som mange av oss har et forhold til. Det første er grunneiendom. Det er typisk en eiendom du har bygd boligen på og du eier eiendommen selv. Banken har som regel pant i den og kanskje har naboen rett til å kjøre på veien din for å komme til sin eiendom. Det andre er en festetomt. Det er fortsatt mange som har bolig på festet tomt, det vil si at de leier eiendommen og eier huset. Men mange vil nok heller forbinde festetomt med hytta. Noen har også punktfeste, men de merkes bare med en prikk midt i bygget og en sirkel rundt uten at grensene er bestemt. Når du har et punktfeste bruker du det areal som er naturlig. Når du har en festetomt bruker du det arealet som er avgrenset på samme måte som om det hadde vært en grunneiendom.

Vi skal nå se på spøkelsene knyttet til disse to typene eiendommer. For grunneiendommer var ca. 72.000 av dem spøkelser i 2016 (det utgjør 3 % av alle grunneiendommer). For festegrunn var det nesten 16.000 (det utgjør 10 % av alle festetomter). I tillegg er det flere av eiendommene som har grenser som ikke er riktig. Det finnes ingen tall på hvilke problemer dette skaper for deg som skal kjøpe en eiendom og de store firmaene som skal utvikle utbyggingsområder, men vi vet at det gjør at ting tar tid og tid er penger. Det kan også føre til nabokrangler.

Hva er så disse spøkelsene?

Et spøkelse er her brukt som begrep om noe som finnes i den virkelige verden, men som ikke vises i kartet, og om noe som finnes og vises men med en uklar avgrensing. Et spøkelse er utydelig og det kan være vanskelig å få grep om hvor eiendommen egentlig er. De vanskeligste spøkelsen er eiendommer som er registrert i grunnboken med et matrikkelnummer, men mangler markering i matrikkelen. Hvis de har en markering i form av en bygning eller adresse knyttet til matrikkelnummeret eller de er angitt med et sirkelpolygon (det vil si at de har fått et punkt i matrikkelen med en sirkel rundt uten å være punktfeste) kan vi finne ut hvor de befinner seg, men utstrekningen / avgrensningen er uklar som et spøkelse.

I dag gjøres det forsøk på å rette opp dette. Kartene under viser et område i Gran kommune der det manglet flere eiendommer (venstre kartskisse). Her måtte gamle dokumenter tas frem og gjennom rekonstruksjon og oppmålingsforretning ble grensene lagt inn og spøkelsene fjernet (høyre kartskisse). Hvis du vil se hvordan kartet er akkurat nå kan du gå inn på http://www.seeiendom.no/ og skrive inn matrikkelnummer 0534-273/37. Kan du se om det har skjedd noen endringer?

Figur 1: Kartskisse før og etter retting i matrikkelen. På kartet til venstre er det flere spøkelseseiendommer som ikke er mulige å søke seg frem til. På kartet til høyre er de lagt inn med grenser og matrikkelnummer.

Dagens «ghostbusters» eller spøkelsesjegere er først og fremst eiendomslandmålerne og de som fører matrikkelen. De leter opp gammel informasjon, sjekker registre og bidrar til oppklaring. Så er det alle dem som eier eiendom selv (hjemmelshaverne). De som oppdager mangler og feil kan sende krav om retting til kommunen (matrikkelloven § 26) eller bestille en oppmålingsforretning (matrikkelloven kapittel 7). Kartverket bistår også i å få definert spøkelsene og lagt inn grenser i matrikkelen gjennom sitt prosjekt med føring av matrikkelen og informasjon på sin nettside. Dessverre ender noen forsøk på å jakte på spøkelsene i konflikter som ikke lar seg løse gjennom disse ordningene og da kan grensegang sak for jordskifteretten være en løsning (jordskifteloven § 4-2).

Mange ghostbustere

Vi er mange som er opptatt av dette temaet. Både de som jobber i kommunene som saksbehandlere og eiendomslandmålere, forskningsmiljøene og Kartverket. Det jobbes med å forbedre, rette og komplementere. Spøkelsesjegerne finnes også i form av studenter og forskere som undersøker utfordringene og ser på mulige løsninger for å få en mer komplett og troverdig matrikkel. På NMBU er temaer rundt en troverdig matrikkel aktuelt for masteroppgaver og forskning. Vi håper at gjennom å sette fokus på dette og få frem hvor viktig temaet er, vil hjelpe til med å få i gang prosjekter for å finne spøkelsene, gjøre grensene synlige og få informasjonen i matrikkelen så komplett som mulig. En matrikkel som speiler virkeligheten!

Aktuell forskning ved NMBU:

• Hegstad, E. 2003: Om eiendomsregistrering – med hovedvekt på norske forhold. Doctor scientarium-avhandling, nr. 2. Institutt for landskapsplanlegging, Norges landbrukshøgskole, Ås.
• Leikny Gammelmo: Informasjon om pågående forskning er tilgjengelig her, for matrikkel se blant annet artikkel presentert på FIG WorkingWeek 2017 tilgjengelig her.
• Sevatdal, H. 2017. Eigedomshistorie. Hovudliner i norsk eigedomshistorie fra 1600-talet fram mot nåtid. Sky, P. K. og Berge, E. (red.). Oslo: Universitetsforlaget.
• Røsnes, A. E. (red.) 2014. Arealadministrasjon. Oslo: Universitetsforlaget.

Aktuelle masteroppgaver ved NMBU:

• Frivold, Emilie, 2016 Mangelfull informasjon i matrikkelkartet og konsekvenser for samfunnsutvikling i sentrale områder. Masteroppgave, Institutt for landskapsplanlegging, Norges Miljø- og biovitenskapelige universitet. https://brage.bibsys.no/xmlui/handle/11250/2401141

• Nesset, Ingvild, 2017. Tilsyn som virkemiddel for en ensartet og pålitelig matrikkel. Masteroppgave, fakultet for landskap og samfunn, Norges miljø- og biovitenskapelige universitet.
• Svendsen, Marion, 2016. Registrering av servitutter i dagens system for eiendomsregistrering. Masteroppgave, Institutt for landskapsplanlegging, Norges Miljø- og biovitenskapelige universitet.https://brage.bibsys.no/xmlui/handle/11250/2401112
• Wettern, Kristi, 2016. Feil og mangler knyttet til informasjonen i matrikkelen. Masteroppgave, Institutt for landskapsplanlegging, Norges Miljø- og biovitenskapelige universitet. https://brage.bibsys.no/xmlui/handle/11250/2401495